海外不動産はフィリピンがベスト!

先ほどのコラムでは、様々な観点から「フィリピン不動産への投資が、サラリーマンの副業としてはベストである」というお話をさせていただきました。

サラリーマンが副業でフィリピン不動産に投資をする場合、その物件探しや管理に関しては、基本的に現地のパートナーにお任せするしかありません。

では、いったいどういった視点で現地のパートナーを選べばいいのでしょうか? このコラムでは、私の実例から、具体的な戦略について、もう少し突っ込んでお話ししたいと思います。

「現地パートナー」の選び方

実は、私がフィリピンの不動産に投資をしたのは、「いろいろとデータを調べてから」というよりも、最初は全くの偶然でした。たまたま私の友人がフィリピンのセブ島に留学していて、「セブ島に行ってみよう」と思ったのが、きっかけです。

実際にセブ島に行ってみると、海があって、物価が安く、「とても良いところだな」「住んでもいいな」と感じました。

そして、セブ島を回っていると、セブ島で一番大きなクラブがあるところの近くに、建設中の物件がありました。私はふと「この不動産の価格はいくらなんだろう」と思い、聞いてみました。

すると、そんなに高くない。しかし、それと同時に現地で聞いたのは、「このクラブは近々移転する可能性があるから、この物件はやめた方がいい」ということでした。私はこの時、「現地で情報収集することの重要性」を痛感しました。

日本に帰国した私は「フィリピン不動産への投資」に関するあらゆる情報を集めました。

その過程の中で、先ほどのコラムでお話ししたとおり、「海外不動産に投資をするならば、フィリピンが最適ではないか」というように思うようになります。

そして、ある会社が主催する「フィリピン不動産視察ツアー」に参加することになりました。

この際、「現地のパートナー選び」で重視をしたのは、「セブ島の現地に支店があるかどうか」という点でした。現地に支店がない会社は、どうしても情報が弱くなり、対応も遅くなります。

基本的に、土地柄が分かっていない人、もしくは、何に対しても「大丈夫だから」「心配ないから」と言う人は信用できません。ですから、まず私は「現地に支店がある」という点を重視して、パートナー選びました。

この点はあなたがパートナー選びをする際にも、非常に重要な点ではないかと思います。

こうして私は15〜20くらいの物件を視察し、セブ島のコンドミニアムをプレビルドで購入することを決断しました。

ちなみに、このコンドミニアムは「アヤラグループ」という、フィリピン国内でも一二を争う、かなりの力を持ったグループのデベロッパーの案件です。

先ほどのコラムで「工事が途中で止まってしまっても、成長国では他のデベロッパーが工事を引き継ぐ可能性があるから、リスクをあまり気にする必要はない」という話をしましたが、やはり大手の物件であるのに越したことはありません。

最初の物件に関しては、リスクを避けるため、私はあえて「大手の物件」を購入することにしました。

これが、私の「フィリピン不動産への投資」の第一歩になります。

キャピタルゲイン狙いか? それともインカムゲイン狙いか?

さらに、私はセブ島の物件だけでなく、マニラの物件も購入しました。これはセブ島とは違い、コンドミニアムではなく、学生寮として使える物件です。

マニラの中でも「現地の人以外は行かないだろう」と思えるような場所にありますが、周囲には専門学校や大学などがたくさんあります。ここに学生寮として使える物件をプレビルドで9部屋購入しました。

学生寮の場合、フィリピン人は、ワンルームであっても、1人では住みません。

2〜3人でルームシェアをすることがほとんどなので、こちらで2段ベッドを用意したりするなど、「部屋を広く使える工夫すれば何とかなるだろう」と思いました。

9部屋をまとめて買ったのは、集金や管理が楽だからです。この物件に関しては、現地のパートナー会社に丸投げで管理をしていくつもりです。

こうした話をすると、よく次のような質問を受けます。

「海外不動産はキャピタルゲイン(売却益)を狙えばいいのでしょうか? それとも、インカムゲイン(家賃収入)を狙えばいいのでしょうか?」

基本戦略としては、先ほどのコラムでもお話ししたとおり、プレビルドでキャピタルゲインを狙うのが筋でしょう。「価値の下がるものには投資しない」というのが、投資の基本戦略になります。

しかし、私自身は、セブ島やマニラの物件を完成後、すぐに手放すつもりはありません。

フィリピンは順調に経済成長をしていて、インカムゲインも狙えるため、焦って手放す必要はないと考えています。治安の面なども考慮に入れて、最悪の場合、「セブ島の物件は自分で住んでもいい」と思い、購入しました。

治安面に関しては、投資をする上で重要なファクターになると思いますが、「治安が悪いから、逆に安く買える」というメリットもあります。

「どこまでリスクを負えるのか」は人それぞれですが、もしも迷った場合は、私のように「自分が住んでもいいと思えるかどうか」を判断基準にするのも1つの手かもしれません。

ちなみに、セブ島の物件の実質利回り(維持費などの経費を差し引いた収益)は9%、マニラの物件の実質利回りは12〜13%と言われています。

インカムゲインを狙いつつ、しっかりキャピタルゲインも狙う。そうした姿勢で投資をすることが大切ではないかと思います。

「詐欺案件」の見極める方法

さて、ここで「詐欺案件の見極め方」についても、お話ししておきましょう。実際のところ、海外不動産には数多くの詐欺案件があります。

では、どうやって、詐欺案件を見極めればいいのでしょうか? これは非常に難しい問題です。

例えば、私がマニラで買った物件についてお話しすると、契約書が「タウンページ」くらいの枚数がありました。これらの契約書に1枚1枚サインをするだけでも、だいたい2時間くらいかかります。

そして、契約書は全て英語で書かれていました。自分で全ての書類に目を通し、書類の不備を探すのは、実質的に無理と言えるでしょう。

仮に手数料がかかったとしても、この点はやはりプロにお願いをするべきです。そして、ここで頼れるのは「現地のパートナー会社との信頼関係」しかありません。

では、どういった視点でパートナーを選べばいいのでしょうか? これは、国内不動産のコラムで桐生さんがお話ししているように、私も「信頼できる人からの紹介」に頼るのが一番ではないかと思っています。

そして、実際に現地に視察に行くことです。実際に現地で物件を見ていると、「何となく、ここには投資したくないな」と思える物件が、必ず出てきます。

また、現地で情報収集することによって、例えば、私のセブ島での例のように「あのクラブは近々移転する予定があるから、投資はやめた方がいい」といった情報が得られることもあります。

「信頼できるパートナーを見つけること」「実際に自分の目で確かめること」を実践すれば、かなりの勝つ確率で「詐欺物件」を避けられることができるでしょう。いずれにしても、詐欺師の「甘い言葉」に乗せられてはいけません。

では、仮に「安心できるパートナーを自分で見極める自信がない……」という方がいたとしたら、その人はいったいどうしたらいいのでしょうか?

パートナーの良し悪しを見極める自信がない方へ

その場合は、手前味噌になってしまうかもしれませんが、もしよろしければ、我々のセミナーにご参加ください。「プロフェッショナルの視点」から、あなたが「安心して投資できる海外物件」をご紹介できます。

不動産投資において、あなたの心に留めておいてほしいのは「世の中に完璧な不動産はない」ということです。最も大切なのは「縁」ではないかと私は思っています。

あなたにこのコラムを読んでいただけたのも、何かの縁です。「副業として、海外不動産に投資をしたい」ということであれば、ぜひ我々にそのバックアップをさせてください。

伸びしろのある海外不動産に投資をすることは、「サラリーマンとしての日常業務」に飽きてしまっているあなたに刺激を与えるだけでなく、必ずや「副業としての大きな収益」をあなたにもたらすはずです。

「海外不動産の投資仲間」として、ぜひ、一緒にがんばりましょう!

ABOUTこの記事をかいた人

千葉県千葉市出身。 株式会社ESPRIM 代表取締役 証券会社での株式運用部門に配属、3年後に独立。 現在、株式運用、海外不動産投資、アパレル事業、サプリメント事業を展開。 サラリーマン時代には、パワハラやみなし残業など理不尽な環境で苦しんでいました。 会社に依存せず、副業を通して金銭面だけでなく時間的にも豊かな生活を送れる社会を目指します。