不動産投資でお金を増やす「2つの方法」

一言で「不動産投資でお金を増やす」といっても、その方法は、大まかに分けて2つあります。1つは「キャピタルゲイン」、もう1つは「インカムゲイン」です。それぞれについて、簡単に説明しましょう。

まず「キャピタルゲイン」ですが、これは、いわゆる「売却益」です。不動産をある金額で購入し、それ以上の価格で売却することで得られる収入のことを指します。

例えば1億円で買った土地を、1億2000万円で売却したとしましょう。

この場合、キャピタルゲインは2000万円ということになります。逆に土地が9000万円に値下がりして、1000万円の損失が出てしまった場合、これは「キャピタルロス」ということになります。

「東京オリンピックによる不動産価格の上昇を見越して、海外の投資家が都心の不動産を買い漁っている」というニュースを目にしたことがあると思いますが、これなどは基本的に「キャピタルゲイン狙いの投資スタイル」と言えるでしょう。

「インカムゲイン」を得るために重要な2つのキーワード

これに対し、「インカムゲイン」というのは、購入した不動産の運用で得られる収入で、いわゆる「家賃収入」のことです。キャピタルゲインと違い、インカムゲインは、「継続的に安定して得られる収入」と言えるでしょう。

インカムゲインにおいて重要なのは、「ローンの返済期間」と「金利」です。なぜなら、もし、月々のローンの返済額が家賃収入を上回ってしまうようであれば、不動産投資をする意味がないからです。

例えば3000万円を借りて、それを10年で返すのと、30年で返すのとでは、単純に考えて、月々の返済額に3倍の差が出てしまいます。月々の借金の返済額は、できるだけ低いに越したことはありません。そのためには、ローンの返済期間を長くして、できる限り月々の支払い額を減らすことが大切なのです。

また金利も重要です。金利は、簡単に言うと、銀行に支払う「お金のレンタル料」のようなものです。銀行からお金を借りる場合、あなたは借りた金額に加えて、「お金のレンタル料」、つまり「金利」を支払わなければなりません。

金利は通常、パーセンテージ(%)で示されます。つまり、比率が低ければ低いほど、銀行に支払うレンタル料が少なくて済むのです。お金のレンタル料は低いに越したことはありません。ですから、「金利をどれだけ低く設定できるか」も、インカムゲインを得るためには大事なのです。

さて、ここまでを理解していただいた上で、質問です。サラリーマンとして国内不動産に投資をする場合、いったいどちらを狙って、あなたは投資をすればいいのでしょうか?

キャピタルゲインでしょうか? それとも、インカムゲインでしょうか?

キャピタルゲイン狙いか? それとも、インカムゲイン狙いか?

「サラリーマンの不動産投資」という観点から言えば、インカムゲインを狙うのが、おそらく一般的な投資スタイルと言えるでしょう。

なぜなら、これから経済が発展し、人口が増えていく新興国ならまだしも、現在の日本においては、一部の例外を除いて、キャピタルゲインはなかなか期待しにくい状況だからです。

では、サラリーマンは、ひたすらインカムゲインを狙えばいいのでしょうか? 実は、私自身は、そうは思っていません。あなたがサラリーマンとして、不動産投資をするならば、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙うべきだと思います。

先ほどのコラムで、「借金が怖い……」という方に向けて、私は「そんなに借金が怖いのならば、売却をすれば、すぐに借金を返済できるような物件、もしくは売却益を得られる物件を買えばいいのではないですか?」というアドバイスを送りました。

不動産に投資をするのであれば、「インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙える不動産を買う必要がある」と私は考えています。

「インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインを狙う? 欧米の不動産と違って、日本では古くなればなるほど、価値が下がっていくのに、そんなことが本当に可能なの?」

そのように思うかもしれませんが、現実的に可能です。そのことを納得していただくために、私の不動産投資について、その経緯と内情を簡単にご紹介しましょう。

チャンスは思っているよりも早く訪れる!

私が不動産投資を始めたのは、2011年のことです。この年、私は赴任先の東京から、名古屋に帰任することが決まっていました。私としては、東京での仕事に満足していて、「まだまだこれからだな」と考えていた矢先の出来事でした。

そんな折に、会社のある同僚から「不動産投資に興味はないか?」と持ちかけられます。「名古屋に戻ってきても何か面白いことができないか」と思っていた私は、即座に「興味があります」と答え、すぐに物件を見に行くことになりました。

東京での仕事に未練のあった私にとっては、どんな形でもロケーションを問わずに楽しい生活をしたいと思っていたので、そのチャンスが早くも訪れたのです。

最初に紹介されたのは、約2億円の物件でした。「いきなり2億円の借金か……。さすがにそこまでのリスクは追えないな」と思い、最初は断りました。

しかし、よくよく考えてみると、物事は実際にやってみないと分かりません。いくら頭の中でシミュレーションをしたところで、実際に自分で経験してみなければ分からないことが、たくさんあります。

「どうしようかな……」と迷っていましたが、担当者からの言葉が、私の投資を後押ししました。

「すぐに売っても、トントンになりますから、とりあえずやってみませんか?」

その言葉に後押しされ、私は次に紹介された約1億5000万円の物件にサインをしました。神奈川県にある物件でした。こうして私は副業として、不動産投資をスタートさせ、今では神奈川県1棟、千葉県1棟、愛知県2棟の計4棟の物件を所有しています。

このうち、私は現在、4年6カ月所有をしていた愛知県の物件を売りに出しています。この物件の取得価額は約1億3000万円ですが、1億77000万円ほどで買い手がつきそうです。つまり、44000万円のキャピタルゲインということになります。

またこの間、私は約6000万円の家賃収入を得ています。

もちろん、ここから借金を返済して、固定資産税等の税金を支払い、さらにマンションの管理委託費・修繕費などの諸々の諸経費を差し引くので、6000万円がキャピタルゲイン、家賃収入共にそのまま私の手元に残るわけではありません。

しかし、それでもしっかり利益は出せています。

このように、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも同時に狙う投資は可能です。要は、「どの物件を選ぶか」が肝心なのです。

「キャピタルゲインも得られる物件」を見極める方法

では、実際にどのように物件を選べばいいのでしょうか?

次のコラムでは、国内不動産の「具体的な投資戦略」について、もう少し深く掘り下げて、考えてみたいと思います。

ABOUTこの記事をかいた人

会社員(外資系機器メーカー勤務) 愛知県名古屋市出身 外資系IT企業で国が進める地方創生、働き方改革を推進する現役サラリーマン 副業では、アマゾン輸出を展開し、自身の経験を活かし講演活動やコンサルティングを実施 マンションオーナーとして、4棟を所持するサラリーマン大家として新たなストックビジネスの可能性を追求