なぜ、今、国内不動産への投資がいいのか?

「国内不動産」のコラムを担当する桐生秀征です。ここでは「国内不動産への投資」について、詳しく解説したいと思います。

「国内不動産への投資」と聞くと、たいていの方は、次のような感想を持つのではないでしょうか?

「なぜ、今、国内不動産への投資なの? 日本ではこれから人口が減るから、不動産の価値も、どう考えても下がるでしょう? そんな時に、不動産に投資して、本当に大丈夫なの? それよりも、これから人口が増える海外の不動産に投資をした方がいいんじゃないの?」

たしかに、国立社会保障・人口問題研究所の調査によると、日本全国の世帯数は2019年の5307万戸をピークに減少し、2035年には4956万戸まで減少すると予測されています。

東京都・神奈川県・愛知県などの大都市でも、2025年頃には、世帯数が減少に転じると予測されています。そうした状況下で、国内の不動産に投資して、本当に大丈夫なのか?

もしもあなたがそう感じるのだとしたら、それは仕方のないことでしょう。

もちろん、私は海外不動産への投資を否定しているわけではありません。「海外不動産の方がいい」ということであれば、それでかまわないと思います。

ただ、はっきり言って、国内不動産でも、まだまだ十分に利益を出せるというのが、実情です。なぜなら、私自身が国内不動産に投資し、実際に利益を出しているからです。

では、どうすれば、国内不動産に投資して、利益を出せるのでしょうか?

このコラムでは、私の投資法を解説するのとともに、「何が何でも、不動産投資で利益を出したい」というあなたのために、「最低限知っておいてほしいこと」について、まとめたいと思います。

不動産は怖くない!

まず質問ですが、「不動産投資」と聞いて、あなたは何を思い浮かべますか? 「何となく儲かりそう」というイメージでしょうか? それとも「何となく怖いな……」というイメージでしょうか?

日本では、不動産投資に対して、どちらかと言うと、「怖いな……」という

ネガティブなイメージを持つ方が多いのですが、そこには、日本の「バブル崩壊」が大きく影響しています。

日本のバブル崩壊は、1990年から1991年にかけてのことでした。日経平均株価は、1989年12月の38915円87銭をピークに、一気に下落。1991年の湾岸戦争時には、原油高などの要因も相まって、あっさり

20000円を割れてしまいました。日経平均株価は、2年も経たないうちに、およそ2分の1になってしまったのです。

株価だけでなく、土地の価格も同様でした。国土交通省が毎年発表している公示地価のデータ(首都圏の公示地価は1971年を基準として、1971年の地価を100としています)を基にした試算によると、東京圏では、1991年のピーク時に約250だった地価が、2001年には約127と、ほぼバブル前の水準に戻ってしまいました。東京圏では、土地の価格も、10年間で約2分の1になってしまったのです。

株価も土地の価格も、あっという間に2分の1になる。そうした惨劇が、わずか20〜30年前に、実際に日本で起こったのです。それがトラウマとなり、「不動産投資は怖い……」というイメージを持つ方が多いとしても、それは仕方のないことと言えるでしょう。

しかし、私に言わせれば、不動産投資は怖いものでも何でもありません。それどころか、「サラリーマンの副業として、不動産投資は最高の投資法である」と考えています。しっかりとした知識を持ち、信頼できるパートナーと組めば、誰でも利益を出すことが可能です。

では、なぜ、不動産投資が、「サラリーマンの副業として最高」と言えるのでしょうか?

なぜ、不動産投資がサラリーマンにとって、最高なのか?

不動産投資は、よく「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」と言われます。なぜ、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われるのでしょうか? それを理解するためには、「ハイリスク・ハイリターンの投資法」と比較すると、分かりやすいでしょう。

「ハイリスク・ハイリターン」の典型例は、株式投資です。株式投資は、株価が短期間で2倍、3倍になることもある半面、会社の倒産などにより、株券が紙切れ同然、つまりゼロになってしまう可能性もあります。こうした点で、株式投資は「ハイリスク・ハイリターンの典型例」と言えるでしょう。

FXも同様に、「ハイリスク・ハイリターンの投資法」と言えます。「FXって何?」という方に簡単に説明すると、FXは「Foreign eXchange」の略で、いわゆる「外国為替証拠金取引」と呼ばれるものです。

例えば、仮に1ドル100円だったとしましょう。あなたが1万円をドルに替えると、100ドルを手にすることができます(本来、手数料がかかりますが、ここでは手数料は無いものと考えます)。

この100ドルを、仮に1ドル110円の時に、円に替えると、あなたはいくらを受け取ることができるでしょうか? あなたは、11000円(100ドル×110円)を手にすることができます。つまり、為替取引(円とドルの交換)だけで、1000円の利益を出せたわけです。

では、逆に1ドル90円の時に、手持ちの100ドルを円に替えたとしたら、どうでしょうか? あなたは9000円(100ドル×90円)しか受け取ることができません。つまり、為替取引で1000円の損失を出してしまったということになります。これがFXの基本になります。

では、こうしたFX取引は、なぜ、「ハイリスク・ハイリターンの投資法」と言われるのでしょうか?

投資の効果を何十倍にも上げる「レバレッジ」とは?

その秘密は「レバレッジ」にあります。レバレッジとは何でしょうか? 簡単に言うと、レバレッジは「てこの原理」のことで、仮にあなたが1万円しか持っていなくても、10万円を持っているのと同じ取引ができる仕組みです。

そして、FXの特徴は、この「レバレッジ」を効かせることができるという点にあります。

例えば、あなたが今、1万円しか持っていないとしましょう。その1万円を証拠金として預けて、10万円の取引を行えば、レバレッジは10倍(1万円×10倍)ということになります。小さな金額を「証拠金」として預けることで、大きな金額を動かす。この原理を、小さな力で大きな物を持ち上げる「てこ」になぞらえ、「レバレッジ」と呼んでいるのです。

こうしたレバレッジを効かせた取引は、投資の醍醐味とも言えるでしょう。

しかし、レバレッジは大きく儲けるチャンスがある半面、大きな損失を出すリスクもはらんでいます。

例えば、あなたがレバレッジを10倍に設定し、1万円の所持金で、10万円持っているのと同様の取引を行ったとしましょう。

仮に現在の相場が、1ドル100円だとします。あなたは1ドル110円の円安になると予想し、10万円をドルに換えて、1000ドルを手にしました。

もし予想どおりに1ドル110円になり、その時にドルを円に戻せば、11万円(1000ドル×110円)となり、1万円を儲けることができる計算になります。1万円の元手(レバレッジ10倍で10万円の取引)で1万円を儲けたわけですから、資金が2倍になったというわけです。

ところが、あなたの思惑とは異なり、どんどん円高が進行して、1ドル90円になってしまったとしましょう。この時に1000ドルを円に替えても、9万円(1000ドル×90円)にしかなりません。10万円分の取引をして、9万円しか戻ってこなかったわけですから、あなたは1万円を損したことになります。

そして、この1万円の損失は、あなたの証拠金から相殺されることになります。そもそも、あなたの実際の所持金は1万円しかありませんから、あなたの所持金はゼロということになります。

このように、レバレッジを効かせたFX投資は、大きな利益を出すことも可能ですが、やり方を間違えると、逆に大ケガを追いかねません。だからこそ、レバレッジを効かせたFX投資は「ハイリスク・ハイリターンの投資法」と言われるのです。

なぜ、不動産投資が「サラリーマンにとって最高の副業」なのか?

さて、ここまでを理解していただいた上で、不動産投資に話を戻しましょう。なぜ、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」と言われるでしょうか?

それは、不動産投資の場合、最低でも「土地」という資産が残るため、ゼロになるということは、基本的にありえないからです。たしかに、土地の値段が下落してしまうことはありうるでしょう。しかし、ゼロになることはありえません。不動産は明日、急に2倍、3倍になるといったことがない反面、その価値が一瞬でゼロになることも、ほぼありえないのです。

たった数分、時には数秒で相場が変化し、ゼロになってしまう可能性がある株式投資やFXとは、この点が根本的に異なります。だからこそ、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」と言われるのです。

「そうは言っても、地震や火災で建物自体が崩壊して、ゼロになってしまうことはあるんじゃないですか?」

そのような意見もあるでしょう。しかし、地震や火災のリスクに関しては、基本的に保険でカバーできます。また、阪神大震災の際、全壊した建物は全体の約5%にすぎなかったというデータもあります。

阪神大震災クラスの地震が襲っても、建物の全壊率はその程度ですから、全壊のリスクを恐れる必要はあまりないと言えるでしょう。

それよりも、そうしたリスクを恐れて、「なかなか投資に踏み切れない……」という方が、よほどリスキーなのではないでしょうか? こうした心配をする方々に、私は常々「地震よりも、自分自身の将来を心配してください」とアドバイスしています。

繰り返しますが、あなたの不動産の価値が明日、急にゼロになってしまうというリスクは、限りなく低い。だからこそ、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」なのです。そして、「できる限りリスクを負いたくない」というサラリーマンにとっては、不動産投資はまさに「最高の副業」だと言えるのです。

不動産投資なら、リスクゼロでレバレッジを使える!

さらに不動産投資のメリットとしては、「ゼロになるリスクが限りなく低いだけでなく、FXのようなレバレッジを効かせることができる」という点もあります。

「レバレッジは、基本的にハイリスク・ハイリターンですよね? にもかかわらず、限りなく低いリスクで、レバレッジを効かせる? いったいどういうことなの?」

そのように思う方もいらっしゃることでしょう。次のコラムでは、その点について、詳しく説明したいと思います。

ABOUTこの記事をかいた人

桐生秀征

愛知県名古屋市出身 一般社団法人日本副業推進協会 理事  外資系IT企業で国が進める地方創生、働き方改革を推進する現役サラリーマン。 副業では、アマゾン輸出を展開し、副業ダブルワーク大学公認アドバイザーとして講演活動やコンサルティングを実施。現在はマンションオーナーとして、4棟を所持するサラリーマン大家として新たなストックビジネスの可能性を追求している。 主な掲載履歴:副業ダブルワーク大学(産学社)、新しい不動産投資のカタチ(徳間書店)、日経マネー サラリーマンのための退活読本(日経BP社)