「優良な投資物件」を選ぶための秘訣

先ほどお話ししたとおり、サラリーマンが副業として国内不動産に投資をする場合、その基本戦略は「キャピタルゲインとインカムゲイン、両方を狙える物件を選ぶ」ことです。では、そうした物件は、いったいどのように選べばいいのでしょうか?

この点について、シンプルに言うと、その答えは「自分で選ばないこと」です。信頼できるプロのパートナーと組み、その人に任せる。これが、不動産投資で失敗しないためのコツです。

「せっかくここまで読んできたのに、プロに任せろ? バカにしているのか?」

そのように思われるかもしれませんが、不動産というのは、基本的にプロの世界です。残念ながら、プロにしか、その良し悪しを見極めることはできません。それが現実です。

例えば、プロテニスプレーヤーのサーブが180キロの球でも、200キロの球でも、素人にとっては、ただの「速い球」にしか見えないでしょう。しかし、プロはその違いを、はっきりと見極めることができるのです。

不動産も同様です。いくら素人が「この物件は、駅から近いから良い」「コンビニやスーパーが近くにあるから、良さそう」と思ったところで、その物件の本当の良し悪しは、プロにしか見極めることができません。プロは「目の付け所」が違うのです。

素人が「素人目」で不動産を判断することが、いかに危険か? その事実を知り、「信頼できるプロに任せることができる人」だけが、不動産投資の世界では、勝者となれる。私はそのように思っています。

では、信頼できるパートナーは、いったいどのように見つければいいのでしょうか?

「信頼できるパートナー」の条件とは?

この点について言うと、私は「信頼できる人からの紹介がベスト」と考えています。実際に、私も同じ社内の信頼できる人からの紹介で、不動産投資を始めました。

なぜ、「信頼できる人からの紹介」がいいのでしょうか? この点は、現在の「日本の不動産業界を取り巻く環境」を考えてみれば、自ずと答えが出てきます。

私はこのコラムで一貫して、「インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙える物件に投資をしましょう」という話をしてきました。ですが、冒頭でお話ししたように、日本全国の世帯数は2019年をピークに減少すると予測されています。

東京都・神奈川県・愛知県などの大都市でも、2025年頃には、世帯数が減少に転じると予測されています。このように、国内不動産を巡る環境は極めて厳しく、「不動産業者が自信を持ってオススメできる物件がどんどん減ってきている」というのも、また事実なのです。

ですから、優良な会社であればあるほど、自信を持って紹介できる物件が少なくなってきているため、「これ以上、お客様が増えてしまっても困る」と考えています。

人間は「実際に自分が儲かった」となれば、親しい人にも「ぜひ紹介したい」と考えるものです。つまり、優良な会社ほど、お客様からの紹介で次のお客様が埋まってしまうため、あえて広告を打ったり、電話営業をかけたりする必要はないのです。

では、そうした中で、新聞広告を出したり、電話営業をかけたりして、必死にお客様を集めているというのは、どういうことなのでしょうか?

もちろん、全ての会社がそうとは言いませんが、「お客様に利益が出ていない可能性が高い」と言わざるをえません。不動産は非常に高価な買い物ですから、甘い言葉に惑わされてカモにされると、一生立ち直れないような傷を追いかねません。

だからこそ、信頼できるパートナーを見つけるためには、「信頼できる人からの紹介」を頼るのがベストなのです。

不動産投資は「丸投げ」でいい!

私自身、不動産に関しては、信頼できる「プロパティ・マネージャー」に、ほぼ全ての業務を丸投げしています。

「プロパティ・マネージャー」とは、不動産投資における「所有」と「経営」の分離という考え方から生まれた専門スタッフで、オーナーに代わって、「不動産から得られる収益を最大限に高めるための戦略」を立案し、実行する人たちのことです。

彼らに任せれば、物件の紹介から管理まで、全ての業務を高いレベルで実行してくれることでしょう。先ほどもお話ししたとおり、不動産投資の成功の秘訣は「素人が自分でやりすぎないこと」なのです。

この点においても、不動産投資はやはり「サラリーマンの副業として最適」と言えるでしょう。例えば、FXを思い浮かべてみてください。為替相場は土日祝日を除き、24時間、相場が開いています。24時間、相場が開いているということは、24時間、常に相場が変動しているということです。

このような取引でいったんポジションを取ってしまうと、「為替相場が気になって、仕事が手につかない……」という事態になりかねません。「寝ている間に相場が変動したらどうしよう…」と気になって、夜、眠れなくなってしまう可能性もあります。

副業によって、複数の収入源を持つのは、将来のお金の不安をなくし、幸せに生きるためです。そのための不動産投資であるはずが、「仕事が手につかない……」「夜も眠れない……」といった状況に陥ってしまうようでは、まさに本末転倒ではないでしょうか?

だからこそ、自分で勉強をすることはもちろん大切ですが、それ以上に「分からないことは、基本的に信頼できるプロにお任せする」という姿勢が大事なのです。

場所はどこがベストか?

このコラムを読み、「よし、国内不動産に投資をしてみよう」と思っているあなたに、今後の戦略について、簡単なアドバイスをまとめておきましょう。

まず、場所に関してですが、これは神奈川県・千葉県といった東京近郊、都心への通勤圏内を選ぶのがベストだと思います。

なぜなら、日本の世帯数は2019年にピークを迎えますが、神奈川県などの都心近郊は、2025年まで、世帯数が増えると予測されているからです。仮に日本人が減ったとしても、これらの地域には、これから多くの外国人が流入することでしょう。

東京のド真ん中は、価格が高く、サラリーマンではなかなか手を出せない物件も多いのですが、その近郊、通勤圏内であれば、サラリーマンでも手を出せる物件が存在しています。まずはこうした地域に、物件を買ってみるといいでしょう。

中には、「自分が知っている土地でないと不安」という方もいらっしゃるかもしれません。そうした方は、自分のお住まいの周辺に投資をする戦略もアリですが、不動産投資において、必ずしもその用件を満たす必要はないと思います。

なぜなら、繰り返しになりますが、物件の良し悪しは、その道のプロにしか分からないからです。

基本的には、信頼できるプロにお任せする。その姿勢を忘れないでください。

アパートか? それともマンションか?

では、東京近郊で、どのような物件を買えばいいのでしょうか?

最初は、1億円前後で、単身者向けの物件を狙うと良いでしょう。

ファミリー向けの物件というのは、「一度入居すると、なかなか出て行かないため、空室の心配が少ない」というメリットがあるものの、現在は家族構成が複雑化しています。いったん空室になると、同じ条件の家族を探すのは難しく、「なかなか空室が埋まらない」というデメリットも考えられます。また、ファミリー向けの物件というのは、子供と一緒に住むために、部屋の損傷が激しく、修繕費がバカにならないというデメリットもあります。

もちろん、ポートフォリオとして、最終的には、単身者向けの物件とファミリー向けの物件、両方を持つことが大切ですが、最初に手を出す物件としては、単身者向けが無難でしょう。

「アパートがいいか、それともマンションがいいか」というのは、議論が分かれるところですが、私は基本的にどちらでもいいと考えています。鉄筋コンクリートのマンションは、修繕費がかさむというデメリットがある反面、耐用年数が長いため、ローンの返済期間を長くできるというメリットがあります。

例えば、「木造のアパートなら20年で返済しなければならないけれども、鉄筋コンクリートのマンションであれば30年ローンを組める」という具合です。

ですから、「これから副業で、不動産投資を始めよう」というサラリーマンの方は、アパートでもマンションでもかまいませんので、「1億円前後で単身者向けの物件」を、まずは探してみてください。

不動産投資を成功させるための「基本戦略」とは?

そして、「いったん物件を買ったら、5年以上は持つ」というのが基本戦略になります。

なぜなら、不動産を売却する際に売却益にかかる税金が、5年未満なら39%、5年以上なら20%と、大きく異なるからです。5年を境に、売却益にかかる税金が約半分になるのです。

私は諸事情あり、愛知県に持っている物件を5年未満で手放す予定ですが、いったん持ったら、5年は持つ。5年後にでもキャピタルゲインを得られる物件を買う。これが基本戦略です。

さらに1棟所有して満足するのではなく、複数棟、できれば3棟の所有を目指しましょう。「リスク分散」の観点から見ると、3億円の物件を1棟持つよりも、1億円の物件を3棟持つ方が好ましいと言えます。

また、先ほどは「単身者向けの物件から始めましょう」というお話をさせていただきましたが、単身者向けの物件をもっているのであれば、次はファミリー向け。神奈川県に物件を持っているのであれば、次は千葉県。

マンションを持っているのであれば、次はアパートといった形でポートフォリオを組み、リスクを分散していくことが大切です。

「区分所有のマンション」は投資対象として適切か?

こうした話をすると、「では、区分のマンションはどうか」という人がいますが、区分のマンションは、あまりオススメしません。今のところ、私自身がそこに手を出したいとは思っていませんし、実際に手を出していません。なぜなら、マンションの区分所有には、様々なデメリットがあるからです。

まず、区分所有のマンションのデメリットとして、他のオーナーの影響を受けやすいという点が挙げられます。仮に同じマンション内に「値下げをしてでも、とにかく早く入居者が欲しい」というオーナーがいたとしたら、どうでしょうか? こうした場合、あなたが好む、好まざるにかかわらず、「家賃の値下げ競争」に巻き込まれてしまう危険性があります。

また区分所有の場合、アパートやマンションを、まるごと1棟所有しているわけではありません。1棟を所有している場合は、建物が古くなった時に、建物を壊して更地にし、売却するということも可能です。しかし、区分所有の場合は、それができません。

こうした様々なデメリットを考えると、「区分所有のマンションよりも、アパートやマンションを1棟所有する」というのが、やはり基本戦略になると思います。「区分所有」の今後の可能性に関しては、現在、私もいろいろな角度から研究中です。

「小さな一歩」があなたの将来を変える!

さて、このコラムを読んでくださったあなたに、最後のアドバイスを送りたいと思います。

繰り返しますが、借金をできるのは、「サラリーマンの特権」です。さらに、今は歴史的な低金利の時代です。今なら、サラリーマンであれば、基本的に誰でも、低金利でローンを組むことが可能です。ぜひ、金利が低いうちに、不動産投資にチャレンジしてみてください。

我々が主催するセミナーや不動産投資に関するセミナーに、ぜひ積極的に足を運んでみてください。

不動産投資でビジネスを覚えたら、コインランドリーや貸し倉庫など、別のチャンレジをしてみるのも良いでしょう。もしくは、居住者に何らかのサービスを販売するなど、「攻めの不動産経営」を目指すのも面白いのではないでしょうか?

これからの不動産オーナーは、「ただ待っている」だけが仕事ではないはずです。私自身、自分のアイデアで「今後の可能性」に風穴を空けていきたいという気持ちがあります。

あとは、あなたの行動次第です。ただ単に「知っている」だけでは、意味がありません。一歩前に出る行動が、あなたの将来を大きく変える。私はそう信じています。

ABOUTこの記事をかいた人

会社員(外資系機器メーカー勤務) 愛知県名古屋市出身 外資系IT企業で国が進める地方創生、働き方改革を推進する現役サラリーマン 副業では、アマゾン輸出を展開し、自身の経験を活かし講演活動やコンサルティングを実施 マンションオーナーとして、4棟を所持するサラリーマン大家として新たなストックビジネスの可能性を追求